Jak bardzo i dlaczego wyludnia się centrum Warszawy?
Porównanie Narodowego Spisu Powszechnego 2021 i 2011 - gdzie podziało się 20 tys. śródmieszczan?
Wpis Szymona Pficzyka o porównaniu danych z Narodowego Spisu Powszechnego w 2021 i 2011 dla różnych miast w Polsce natchnął mnie do samodzielnego przejrzenia danych. Już z wpisu Szymona widać było, że o ile Warszawa i tak znajduje się w relatywnie dobrym położeniu jako puchnąca aglomeracja, to jednak trapi ją problem suburbanizacji.
Na początek przedstawię jeszcze raz mapę Warszawy ze zmianami ludności między spisami w 2021 a 2011.
Widzimy na niej wyludniające się centralne dzielnice Warszawy: Śródmieście, bliską Wolę, Ochotę, Stary Mokotów, Pragę Północ oraz Saską Kępę. Również część Targówka, Bielan oraz Ursynowa zanotowała spadek ludności. Intensywnie za to rozwija się Ursus, Odolany, Wilanów, Siekierki, Gocław, Kamionek, Białołęka oraz podwarszawskie Marki, Ząbki i Piaseczno.
Wyrównywanie się gęstości zaludnienia
Jeżeli spojrzymy na to, które obszary 1 km x 1km zanotowały największe spadki, to okaże się, że dotyczyły to obszarów najgęściej zaludnionych.
W 2011 mieliśmy jeszcze takie miejsca, gdzie żyło ponad 20000 osób na 1 km2. Teraz już nie ma.
Na powyższym wykresie możemy zaobserwować, że populacja Warszawy wyrównuje się przestrzennie. Wcześniej mieliśmy do czynienia z miejscami wysoko zurbanizowanymi i miejsca bez mieszkańców, teraz gęstość zaludnienia jest bardziej wyrównana. Jest to zjawisko, które dla miasta jest wyzwaniem ekonomicznym i społecznym.
Dzielnice o największym spadku ludności - 2021 vs 2011
Śródmieście - okolice Marszałkowskiej
Okolice Placu Konstytucji i Kruczej, gdzie dominuje mix zabudowy przedwojennej, odbudowanej po wojnie i socrealistycznej to miejsce, gdzie wystąpiły największe spadki w Śródmieściu. Zniknął około co czwarty mieszkaniec całego kwartału między Świętokrzyską, Traktem Królewskim, Trasą Łazienkowską i al. Jana Pawła II.
Praga-Północ
Również prawie nietknięta wojną Praga-Północ szybko się wyludnia. Kwadrat z Dworcem Wileńskim, gdzie w 2011 mieszkało prawie 20 tys. ludzi należał do najgęściej zaludnionych obszarów w całej Polsce. Ubywa również ludzi w socrealistycznej zabudowie okolic Placu Hallera oraz na wybudowanym w latach 70. Targówku Mieszkaniowym.
Ursynów Północny
Mniej ludzi w 2021 w porównaniu do 2011 jest również na Ursynowie Północnym, które jest dobrze zaprojektowanym osiedlem z lat 70. To sugeruje, że mamy do czynienia nie z klasyczną suburbanizacją, która dotyka centrum i przedmieść a raczej z głębszą zmianą, która ma kilka niezależnych przyczyn.
Wyludnianie się starszych dzielnic Warszawy - przyczyny
Ponieważ coroczne dane z GUS są zagregowane do dzielnic Warszawy przyjąłem dzielnicę Śródmieście jako reprezentatywny obszar, który będzie ilustrował również fragmenty innych dzielnic, które się wyludniają.
Spadająca populacja dzielnicy Śródmieście to trend, który trwa w Warszawie przynajmniej od 2005 roku. W latach 2011-2018 dynamika wyludniania się była mniejsza, ale po 2018 mamy do czynienia ze spadkiem o kilkanaście tysięcy mieszkańców głównie spowodowane pandemią COVID-19.
Często odpowiedź różnych osób o przyczyny tego zjawiska jest taka: w centrum nie da się żyć, dlatego ludzie wyprowadzają się na przedmieścia. Piszą to zarówno osoby, które chciałyby więcej miejsc parkingowych pod mieszkaniem jak i ci, którzy widzieliby tam zieleń. Myślę, że to tylko część prawdy. Moim zdaniem, przyczyny są następujące:
Wymiana pokoleń w rodzinach, które dostały przydział mieszkania w latach PRL.
Wysokie ceny nieruchomości w dzielnicach centralnych i położonych przy metrze
Zamiana funkcji mieszkalnej na biurowych w dzielnicach dobrze położonych
Pandemia COVID-19, która nierówno dotknęła różne grupy wiekowe
Inny komfort życia na przedmieściach
Wynajem krótkoterminowy typu AirBnb
Przeprowadzki czy zgony?
Tabele GUSowskie z 2020 i 2021 wskazują, że to nie wyprowadzki a zgony w ostatnich latach najbardziej wyludniały Śródmieście. W 2021 roku liczba zgonów na 1000 mieszkańców przekroczyła 25. Niewąptliwie jest to w dużej mierze spowodowane pandemią COVID-19. Wskaźnik ten dla Śródmieścia w 2010 wynosił 16,93. Saldo migracji dla Śródmieścia nie przekroczyła w 2020 5 wyprowadzek na 1000 osób, co oznacza, że za 75% spadku populacji Śródmieścia odpowiada ujemny przyrost naturalny.
.
W 2019 mój wujek mieszkający na os. Za Żelazną Bramą zmarł na białaczkę i owdowił swoją żonę, która mieszka teraz sama. W ten sposób z dwuosobowego gospodarstwa domowego pozostało gospodarstwo jednoosobowe. Dzieci dawno założyły swoje rodziny i mieszkają w innych miejscach. Wydaję mi się, że takich przypadków w blokach z lat 70. mamy dużo, natomiast do tak szczegółowych danych nie mam dostępu. Trudno teraz oczekiwać, że ktoś się wprowadzi do mojej cioci, by wykorzystać te wolne pokoje na 60m2. Mówiąc o wymianie pokoleń miałem na myśli etap przejściowy, gdy pomału mieszkanie opuszczają domownicy a nie przechodzi one w ręce spadkobierców. Ten proces trapi Ursynów Północny, osiedle przy Międzynarodowej na Saskiej Kępie, os. Za Żelazną Bramą czy Bródno, które również wykazuje spadek populacji.
Ubytek ludności w przedziale 60+ widać na tabelach demograficznych. Między rokiem 2011 a 2021 mniej więcej od przedziału 60-65 brakuje po kilka tysięcy osób na kategorię wiekową względem kategorii 10 lat młodszej w 2011. A póki co problem się pogłębia, bo o ile w 2011 to 21,8% ludzi w Śródmieściu było w wieku poprodukcyjnym, to w 2021 było to 30% ludności.
Ceny mieszkań
Część miejsc, które na mapie Warszawy się wyludniają (Śródmieście, Saska Kępa, Ochota, Stary Mokotów) zarazem cieszy się największym popytem wśród kupujących mieszkania. Gdyby rzeczywiście ludzie chcieli mieszkać na przedmieściach, to najwyższe ceny za metr byłyby na Białołęce i Wawrze. Pewnym wyjątkiem, gdzie nie zachodzi korelacja między wyludnianiem a cenami mieszkań jest Miasteczko Wilanów, które jest zarówno drogie jak i przybywa mu ludności.
Na pewno wysokie ceny nieruchomości w centralnych dzielnicach i tych położonych przy metrze (Bielany czy Ursynów) przyspieszają proces suburbanizacji skazując ludzi z klasy średniej na konieczność osiedlania się na przedmieściach.
Mieszkania czy biura?
To, co obserwujemy również w danych z GUS to zwiększająca się liczba pracujących w Śródmieściu z 218 tys. do 264 tys. ludzi. Ponieważ wybudowano również sporo biurowców w tym czasie, to nie mam statystyk mówiących o tym jaka część mieszkań została przekształcona na biura. Jest to jednak trend, który punktowo jest silny w wielu miejscach w Warszawie. Zabudowa jednorodzinna przekształcana na biura występuje na Wierzbnie (okolice Wita Stworza, Irysowej), Saskiej Kępie, starym Wilanowie. W Śródmieściu za to kamienice wynajmowane są przez firmy, fundacje czy kancelarie adwokackie.
Jest to trend, który był przewidziany przez planistów i sam w sobie nie jest zły, bo pozwala mieć miejsca pracy blisko zabudowy mieszkaniowej. Nie powinny jednak powstawać monofunkcyjne dzielnice domów przerobione na biura. Np. w planie miejscowym Saskiej Kępy jest określone, jaka część zabudowy może zostać wynajęta pod usługi. Te zapisy są martwe i w ostatnim czasie Rada Osiedla Saskiej Kępy wystąpiła do Burmistrza Pragi-Południe o kontrolę firm działających na osiedlu (Interpelacja nr 1/VIII/2022 Rady Osiedla Saska Kępa w sprawie uciążliwości usług zlokalizowanych w terenie mieszkaniowym niezgodnie z ustaleniami MPZP dla kwartału 69-Z2- M (Alzacka-Lotaryńska-Ateńska-Saska). Niestety Rada Osiedla została odesłana do PINB.
Inne czynniki
Ze względu na brak danych trudno mi oszacować wpływ czynnika większego komfortu mieszkania na przedmieściach oraz zamiany mieszkań na najem krótkoterminowy. Wyszukiwarka AirBnB po wyłączeniu opcji hoteli pokazuje ponad 3000 ofert w Śródmieściu Warszawy a to przecież nie są wszystkie dostępne opcje krótkoterminowe. W ofertowanych pokojach i mieszkaniach może mieszkało wcześniej kilka tysięcy ludzi. Pewna pula mieszkań na AirBnb jest również na Pradze-Północ, Saskiej Kępie i Mokotowie.
Co do tego pierwszego, to zastanawiam się… czy to w ogóle prawda.
Ranking Morizona, który pokazuje popularność dzielnic wg odsłon pokazuje, że centralne dzielnice Warszawy: Śródmieście, Wola i Mokotów są w czołówce. (źródło:https://www.morizon.pl/blog/ranking-dzielnic-warszawy-2022-mocny-spadek-wilanowa/)
Oczywiście zgadzam się ze wszystkimi diagnozami, które mówią, że Śródmieście jest w kryzysie i tak naprawdę należałoby je rewitalizować. Zwłaszcza, że jest ono w kryzysie ekologicznym, społecznym i demograficznym. Taka dyskusja odbyła się niedawno na łamach Gazety Wyborczej. (https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,28353220,srodmiescie-warszawy-nie-dla-ludzi-ulice-maja-wiecej-pasow.html). Natomiast trudno mi się podpisać pod tezą, że to zły komfort mieszkania w centrum wypycha ludzi na przedmieście.
To gdzie przybywa mieszkańców?
Miasteczko Wilanów
Nie sposób nie zacząć od Miasteczka Wilanów zwanego czasem Lemingradem.
Wzrost liczby mieszkających w Miasteczku Wilanów wynosi ponad 20 tys. a kwadrat z al. Rzeczypospolitej jest już bardziej zaludniony niż najgęściej zaludniony fragment Nowej Pragi, o której pisałem wyżej. W tym wypadku mamy do czynienia z dzielnicą, która mieści się w obrębie obwodnicy ekspresowej i wkrótce będzie miała połączenie tramwajowe z centrum. Na plus jest również realizacja osiedla zgodna z planem miejscowym.
Odolany i Ursus
Okolice Prymasa Tysiąclecia, Jana Kazimierza na Woli, Skorosze z Szamotami na Ursusie i Kolonia Raków przeżywają intensywny rozwój zabudowy mieszkaniowej. Zachodnia Warszawa jest dobrze pokryta transportem zbiorowym (kolej, tramwaje) jak i drogowym, co naturalnie napędza jej urbanizację. W niektórych miejscach, jak na Odolanach urbanizacja wyprzedziła powstanie planów miejscowych.
Bemowo
Bemowo odkąd wiadomo, że II linia metra będzie dociągnięta aż na Chrzanów również intensywnie się zabudowywuje. Ten proces wraz z popularnością Ursusa i Woli a także z budową biurowców wokół Ronda Daszyńskiego będzie przesuwało środek ciężkości Warszawy na zachód od Pałacu Kultury i Nauki.
Tarchomin i Nowodwory
Przechodząc na prawy brzeg to administracyjna dzielnica Białołęka doświadcza boomu mieszkaniowego. Tarchomin to dzielnica, która kształtowała się w latach 80. i jej najstarsze części również się wyludniają. Nowodwory zyskały kilkanaście tysięcy mieszkańców i cały kompleks z Tarchominem czeka na czwartą linię metra, tramwaj na Modlińskiej oraz lepszy rozkład jazdy na linii kolejowej.
Zielona Białołęka oraz Marki
Zielona Białołęka to jest obszar Warszawy, w którym suburbanizacja robi najwięcej szkód, z dwóch przyczyn: gęstości zaludnienia są niższe od innych dzielnic (kilka tys. vs kilkanaście tys. mieszkańców) jak również braku szynowego transportu zbiorowego. Co więcej ze względu na potrzeby gęściej zabudowanego Tarchomina, Gocławia czy innych dzielnic Warszawy ten region może szybko nie doczekać się tramwaju czy metra. Pozostanie mu w najbliższym czasie dojazd do stacji M2 Kondratowicza. Wzrost ludności w Markach to klasyczny przykład suburbanizacji z bliskością wylotówki z Warszawy.
Praga-Południe
Zarówno Witolin, Gocław jak i Kamionek doświadczają napływu mieszkańców. Kontrastuje to z Grochowem i Saską Kępą, gdzie ludności ubywa. Zmiany na Kamionku oceniam pozytywnie, gdyż jest to dzielnica centralna i nie powoduje to znaczących nakładów na infrastrukturę.
Co należy robić?
Ponieważ tak jak wykazałem, przyczyn suburbanizacji i wyludniania się Śródmieścia jest wiele, to również wiele środków należy przedsięwziąć, by ten trend ograniczyć:
zacząłbym od deglomeracji - niekontrolowany wzrost Warszawy kosztem terenów zielonych w dużej mierze bierze się stąd, że większość instytucji administracyjnych, kultury, nauki i biznesu znajduje się w Warszawie. Dopóki tak będzie, ludzie będą chcieli się tu przeprowadzać, co będzie windować ceny mieszkań;
uchwalanie planów miejscowych - to jest może oczywiste, ale w Warszawie idzie to bardzo wolno. Część z terenów na Białołęce nie powinno być zabudowywanych a w pierwszej kolejności powinny być przekształcane tereny pofabryczne, takie jak Żerań;
regulacja spekulacji mieszkaniami - tutaj istnieje szereg możliwości: progresywny podatek od wynajmu nieruchomościami, zwiększenie podatków od krótkoterminowego zysku na mieszkaniu, podatek od pustostanów, regulacje, które chronią najemcę;
regulacja najmu krótkoterminowego - w wielu krajach najem krótkoterminowy typu AirBnB został uregulowany. Paryż, Barcelona czy Norwegia to przykłady miejsc, gdzie obowiązują ścisłe przepisy, które zniechęcają do wynajmu turystów i zachęcają do wynajmu długofalowego;
kontrola zamiany mieszkań na biura - tak jak pisałem obecnie jest to proces odbywający się zupełnie poza kontrolą włodarzy miasta. Tymczasem są zapisy w dokumentach planistycznych, które pozwalają PINB ścigać i rozliczać takie przypadki. Uwolnione mieszkania wróciłyby na rynek mieszkaniowy a nie usługowy.
dokończenie ustawy reprywatyzacyjnej i remont starych kamienic - sporo mieszkańców Woli, Śródmieścia i Pragi-Północ musiało się wyprowadzić ze względu na reprywatyzację czy zły stan budynku, który należy do miasta. Procesy reprywatyzacyjne potrafią skutecznie zablokować remont kamienicy, która latami straszy niezamieszkana. Z drugiej strony część zasobu miejskiego to mieszkania komunalne w zabytkowych kamienicach, które mogłyby w partnerstwie publiczno-prywatnym zostać wyremontowane przez prywatny kapitał w zamian za mieszkania komunalne o średnim standardzie.